Çinli emlak geliştiricilerinin nakit akışları %20’den fazla düştü
Analistler, genel olarak, devlete ait işletmelerin, en son emlak düşüşünde devlete ait olmayan geliştiricilerden daha iyi performans göstermesini bekliyorlar. Burada 15 Ağustos 2022’de Çin’in Guangxi kentinde resmedilen, devlete ait holding Poly Group tarafından geliştirilen bir emlak kompleksidir.
Geleceğin Yayıncılığı | Geleceğin Yayıncılığı | Getty Resimleri
Oxford Economics’e göre, Çinli emlak geliştiricilerinin nakit akışları – şirketlerin ayakta kalma yeteneğinin bir işareti – son on yılda istikrarlı bir büyümenin ardından bu yıl daraldı.
Firmanın önde gelen ekonomisti Tommy Wu’nun analizine göre, Temmuz ayı boyunca geliştirici nakit akışları yıllık bazda yıllık bazda %24 düştü.
Veriler, bunun en az 2009’dan bu yana neredeyse her yıl için büyümeden keskin bir yavaşlama olduğunu gösteriyor. 2021’deki 20.11 trilyon yuan’a kıyasla, Temmuz itibariyle toplam finansman yıllık bazda 15.22 trilyon yuan (2.27 trilyon $) idi.
Düşüş, Çin’deki kredi talebinin Temmuz ayında beklentileri karşılamaması ve emlak geliştiricilerinin mücadelelerinin sürmesi nedeniyle geldi.
Yaklaşık iki yıl önce Pekin, geliştiricilerin büyüme için borca olan yüksek güvenini kırmaya başladı. Özellikle, Evergrande geçen yılın sonlarında temerrüde düştü. Shimao gibi diğer geliştiriciler de daha sağlıklı bilançolara sahip olmalarına rağmen temerrüde düştüler.
Yatırımcılar Çinli emlak şirketlerine karşı temkinli davranırken, geliştiriciler artık başka bir önemli nakit akışı kaynağını kaybetme riskiyle karşı karşıya: ev satın alan ön ödemeleri.
Çin’de evler genellikle tamamlanmadan satılır. Ancak Haziran ayının sonundan bu yana, bazı ev sahipleri ipotek ödemelerini durdurarak apartman inşaatı gecikmelerini protesto ettiler.
Wu, geçen haftaki bir raporda, “Sorunun özü, emlak geliştiricilerinin – borç ödeme maliyetleri, düşük konut satışları veya fonların yanlış kullanımı nedeniyle – projelere devam etmek için yetersiz nakit akışlarına sahip olmalarıdır.” Dedi.
“Bu sorunun çözülmesi, ev satın alanların müteahhitlere olan güvenini yeniden inşa edecek, bu da konut satışlarını desteklemeye ve dolayısıyla müteahhitlerin mali sağlığını iyileştirmeye yardımcı olacak.”
Morgan Stanley’nin 10 Ağustos tarihli analizine göre, 2 milyar dolardan fazla yüksek getirili emlak geliştirici borcu Eylül ayında ödenecek – bu, Ağustos ayının iki katından fazla.
ABD yatırım bankası, tescilli AlphaWise Tüketici Anketi’ne atıfta bulunarak 15 Ağustos tarihli bir raporda, tamamlanmadan önce mülk satın alan ev alıcılarının yaklaşık dörtte birinin inşaatın askıya alınması durumunda ipotek ödemelerini durdurma eğiliminde olduğunu söyledi.
Çin’deki hanehalkı servetinin büyük bir kısmını gayrimenkul oluşturmakla kalmıyor, aynı zamanda analistler, Çin’in GSYİH’sının dörtte birinden fazlasının gayrimenkul hesabıyla ilgili mülk ve endüstrileri tahmin ediyor. Gayrimenkulde yaşanan düşüş, bu yıl ekonomik büyümede genel bir yavaşlamaya katkıda bulundu.
Büyümeyi desteklemek amacıyla, Çin Halk Bankası, Pazartesi günü 10 baz puanlık beklenmedik bir indirim de dahil olmak üzere, orta vadeli kredi tesisi olarak bilinen kurumlar için bir yıllık bazı faiz oranlarında indirime gitti.
PBOC, kesintinin ev satın alanların yükünü hafifleteceğini ve müteahhitlerin kredi almasına yardımcı olacağını umabilirken, JLL baş ekonomisti ve Greater China araştırma başkanı Bruce Pang, sorunun sadece finansmanla ilgili olmadığını söyledi.
Geliştiricilerin kendi başlarına finansman sağlamayı nasıl daha zor bulduklarını ve ev alıcılarına yapılan ön satışlara daha fazla güvenmek zorunda kaldıklarını belirtti. Ancak insanlar, gelecekteki istihdam beklentileri ve mevcut yatırım ürünlerinin getirileri nedeniyle yeni ev satın alma konusunda giderek daha temkinli olduklarını da sözlerine ekledi.
Hükümetin müteahhitleri finanse etmeyi planladığına dair çok sayıda rapor olmasına rağmen, merkezi hükümet henüz gayrimenkul için daha geniş bir desteği resmi olarak açıklamadı. Geçen ayki üst düzey hükümet toplantısının bir okuması şunları söyledi: yerel yönetimler tamamlanmış evlerin tesliminden sorumludur.
Wu’nun analizine göre, geliştirici finansmanının üç ana kaynağı arasında avans ödemeleri ve mevduatlar bu yıl %34 düşüşle en fazla düştü.
Yıllıklandırılmış verilere göre, bir fon kaynağı olarak kredi %22 düşerken, hisse senetleri ve tahviller de dahil olmak üzere kendi kendine artırılan sermaye %17 azaldı.
Yatırımcılar Çin mülkünden uzaklaşıyor
Yatırım fonları, potansiyel bir finansman kaynağını azaltarak, Çinli emlak geliştiricilerinden büyük ölçüde uzak durdu.
Brandywine Global portföy müdür yardımcısı Carol Lye, CNBC’ye e-postayla gönderilen bir yanıtta, “Endişe verici olan şey, üst düzey politika yapıcıların gayrimenkul geliştiricisinin finansman sorunlarını çözme konusundaki isteksizliği ve hızıydı.” Dedi.
Lye, yatırım yönetimi şirketinin Çin gayrimenkulüne tahsisinin düşük olduğunu ve Brandywine’in “hükümet desteği açısından tercih edilen yüksek kaliteli gayrimenkul bonolarına” sahip olduğunu söyledi.
Hatta bazı yatırımcılar Asya’nın diğer bölgelerindeki şirketlere yöneldi.
Singapur merkezli Janus Henderson Asya emlak hisseleri portföy yöneticisi Xin Yan Low, “Çin’deki konutlardaki neredeyse tüm hisselerimizden çıktık. Riski geri alma açısından daha çok bir bekle-gör oyunu” dedi. Bu satışların bir zaman dilimini paylaşmayı reddetti.
“Bölgede hala birçok alternatif var, özellikle şimdi yeniden açılmayla, Singapur, Avustralya, temelde yeniden açılmaya geri döndü, temeller güçlü” dedi.
Ortak yönetilen Horizon Asya-Pasifik Mülk Gelir Fonundaki en büyük holdingler arasında Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust ve Hang Lung Properties yer alıyor.
CNBC Pro’dan Çin hakkında daha fazla bilgi edinin
Morningstar’dan Patrick Ge bu ayki bir raporda, bazı fonların Çin mülkünden, Hint yenilenebilir enerji şirketleri ve Endonezya mülkü gibi diğer Asya yüksek getirili sektörlere çevrildiğini söyledi.
Genel olarak, rapor, Çin emlak fonlarına yatırılan paranın altı ayda %59 düştüğünü söyledi.
Ancak rapor, yatırım devi BlackRock’un, Shimao’nunkiler de dahil olmak üzere Çin’den gayrimenkul tahvilleri satın alan firmalar arasında olduğunu söyledi.
Varlık yöneticisi, CNBC’nin yorum talebine yanıt vermedi.
— CNBC’den Michael Bloom bu rapora katkıda bulundu.
.
Çinli emlak geliştiricilerinin nakit akışları %20’den fazla düştü
adlı haberi okudunuz. Diğer haberler için aşağıya kaydırınız.
kaynak: www.cnbc.com
